English version

Архив номеров

Мороз А.М.

Название статьи:
Научное обоснование методики оценки интегрального потребительского качества коттеджных поселков

Аннотация:
Разработана новая методика оценки интегрального качества загородного жилья, с помощью которой покупатель сможет сравнить несколько вариантов понравившихся ему коттеджей.

Ключевые слова:
загородное жилье, коттедж, потребительское качество, критерии оценки.

Содержимое статьи:
Методика основывается на системном рассмотрении всех основных критериев оценки коттеджного строительства и присвоении каждому из них (критериев) определенного показателя по шкале от 0 до 1. Таким образом, при оценке каждого фактора мы задаемся коэффициентом, который оценивает непосредственно этот фактор, т.е.: 0 означает, что данный показатель эффективности жилья в конкретном поселке не развит совсем; оценка 0,8 говорит о том, что интересующий нас критерий не только осуществлен в данном проекте, но и на хорошем уровне; 1 означает, что для покупателя это идеальный вариант. Кроме самой оценки показателей эффективности необходимо также учесть весомость данного фактора и оценить его аналогично от 0 до 1. Так мы сможем учесть не только все “за” и “против”, но и принять во внимание потребности каждого человека в отдельности. Сначала рассмотрим предлагаемые нами наиболее важные 29 критериев оценки коттеджного строительства1. 1. Удаленность от города. Один из наиболее важных факторов, которые рассматривают при выборе загородного жилья. С одной стороны, большая удаленность от города свидетельствует о высокой степени экологичности участка, но, с другой стороны, дальняя дорога может препятствовать быстрому передвижению от работы до загородного дома и отрезает жителя от город- ских благ. 2. Наличие автомагистрали от города к поселку, удобные подъездные пути. 3. Наличие лесного массива. 4. Наличие естественного водоема. 5. Развитое инженерное обеспечение (газ, электроэнергия, энергосберегающие технологии, централизованное водоснабжение, система очистки воды, система ливневых стоков, централизованная система канализации). 6. Наличие телефонной, почтовой связи и Интернета. Современные поселки должны быть обеспечены не хуже города всеми видами связи и кабельного телевидения для возможности проживания в них без отрыва от цивилизации. 7. Охрана (охранный пункт, сигнализация и видеонаблюдение). Безопасность в наше время важна абсолютно для всех слоев - как эконом-класса, так и бизнес-класса. 8. Вид материалов, использованных для строительства. Для некоторых покупателей значение имеют даже материалы, из которых построен их загородный дом. Одним нравятся дома из кирпича, монолитных и блочных конструкций. Другие отдают предпочтение бревенчатым или брусовым домам, которые, кстати, предлагаются гораздо реже. 9. Природно-ландшафтное обустройство участков. 10. Дизайн и архитектура поселка. 11. Набор внутренней инфраструктуры. Сюда может входит: спортивный комплекс, торговый комплекс, гостиничный комплекс, медицинский центр, парковый и рекреационный комплекс, гостиница, школа, супермаркет, яхт-клуб, гольф-клуб, детский сад, зоопарк, ипподром, церковь, теннисные корты, кинотеатр, вертолетная площадка, гостевые домики, аптека, салон красоты, ресторан, дискотека, казино, автомойка, фитнес-зал, прачечная, отделение банка, сауна, баня, бильярд и т.д. 12. Плотность застройки поселка. 13. Стоимость. Покупатели желают приобрести более дешевое, чем в городе, но качественное жилье. Пока цены на загородную недвижимость не доросли до городских цен, покупателю выгоднее по стоимости небольшой городской квартиры приобрести большее по площади и зачастую лучшее по качеству жилье. 14. Экологическая ситуация в районе. 15. Близость железнодорожной станции или остановки автобусов. Этот фактор скорее всего будет являться немаловажным для эконом-класса, чтобы, не имея личного автомобиля, житель мог быстро добраться до дома без дополнительных затрат. 16. Форма оплаты, возможность поэтапной выплаты стоимости, ипотечное кредитование. Для эконом-класса этот фактор иногда становится определяющим при покупке коттеджа, так как далеко не каждый сможет себе позволить выкупить участок с домом сразу. Кредитование и рассрочка дают возможность большему диапазону граждан приобрести загородное жилье со всеми необходимыми условиями проживания, а не ориентироваться на наличие средств как на главный фактор при покупке дома. 17. Престижность направления. 18. Площадь участка, дома, наличие иных построек (беседка, баня и т.п.). 19. Назначение земли и состояние дома (садовый домик, коттедж, таунхаус - дом на двух хозяев и т.д.). 20. Качество строительства. 21. Социальное окружение. Таким образом, для бизнесмена коттеджный поселок бизнес-класса будет оценен в 1, а поселок эконом-класса в 0, и наоборот для эконом-класса. 22. Будущие расходы на содержание дома. Сумма ежемесячных расходов зависит от многих факторов - от качества оказываемых услуг по содержанию дома, от количества домов в поселке (общие расходы делятся между владельцами домов), от удаленности дома от КАД. Поэтому, прежде чем приобрести дом в том или ином поселке, покупатель оценивает и последующие ежемесячные затраты на его обслуживание. 23. Компания-застройщик. Особое внимание следует уделить компании-застройщику, выбирая коттеджи. Продажа загородных домов извест- ными компаниями с хорошей репутацией осуществляется исключительно при наличии всех необходимых документов, подтверждающих право на застройку. 24. Оценка плодородности почв данного региона. 25. Возможность строительства под заказ. 26. Гарантия качества и соблюдение технологий. 27. Соотношение участка и размера дома. 28. Правовой статус земли, на которой располагается коттеджный поселок (ИЖС - индивидуально-жилищное строение или ДНП - дачное некоммерческое партнерство). Если у покупателя остается недвижимость в городе, то правовой статус ДНП считается достаточным. 29. Эстетическая привлекательность. Для покупателей эконом-сегмента на первый план выходят ценовые критерии и формы оплаты (рассрочка платежа, кредит, ипотека), для более высоких сегментов значимым являются местоположение, включая ландшафт, удаленность, наличие водоемов и пр.

Продолжение статьи вы можете прочесть в PDF-варианте нашего журнала, доступном зарегистрированным подписчикам.