English version

Архив номеров

Кальенен И.А.

Название статьи:
Метод определения источников финансирования развития промышленных предприятий

Аннотация:
Предлагается метод управления для выбора оптимального механизма финансирования при реализации проекта развития промышленного предприятия.

Ключевые слова:
девелопер, инвестор, строительные кредиты, инвестиционные кредиты, бюджетные средства, собственный капитал, доходность, финансовый леверидж.

Содержимое статьи:
Важное место в процессе развития промышленных предприятий занимает привлечение финансирования. При этом довольно сложно четко выделить, на каком этапе девелопер должен решать эти вопросы. Однако на практике ситуация такова, что на начальных этапах проекта все затраты, связанные с поиском и приобретением объекта, с анализом наилучшего его использования, с разработкой концепции и архитектурно-планировочных решений, девелопер несет за счет своих средств или средств партнеров. Затем, когда получены все разрешительные документы, у девелопера появляется возможность обратиться за кредитом в банк или осуществить форвардную продажу проекта институциональному инвестору1. Средства инвесторов и кредиты могут появиться в проекте на любой стадии проекта, однако их привлечение на ранних стадиях связано с высокими рисками для доноров, поэтому девелопер будет вынужден в существенной степени делиться с ними своей прибылью. Исходя из анализа литературы2, отправной точкой инициации и последующей реализации проектов развития промышленных предприятий является определение будущих финансовых источников, которые позволят реализовать проект в полном объеме, обеспечить бесперебойное финансирование и получение запланированной нормы прибыли для каждого из участников процесса развития объекта недвижимости. Принципиальными отличиями в подходе к выбору источников финансирования проектов развития, таких как перепрофилирование, реконструкция и модернизация, в сравнении с финансированием проектов нового строительства являются наличие объекта, который может выступать в качестве гарантии, и более короткий срок реализации проектов, однако отечественного опыта управления такими процессами фактически нет. Высокая доходность коммерческой недвижимости обусловливает привлекательность этого сектора экономики для большого числа российских и иностранных компаний. Для реализации девелоперских проектов на сегодняшний день зачастую требуется привлечение дополнительных источников финансирования3. В условиях непрерывно растущей конкуренции как со стороны российских, так и со стороны иностранных компаний особенно актуальной становится проблема выбора наиболее эффективного и защищенного варианта финансирования. Требуется найти решение задачи разработки метода выбора источников финансирования развития объектов промышленных предприятий, что обусловлено отсутствием стандартов и недостаточностью разработки этого вопроса. В целях разработки метода выбора варианта финансирования развития объектов промышленных предприятий рассмотрим возможные варианты финансирования недвижимости, основываясь на специфике девелоперских проектов. Классическая схема финансирования недвижимости состоит из четырех направлений4: · строительные кредиты (краткосрочные) (SK); · инвестиционные кредиты (долгосрочные) (SK); · бюджетные средства (BS); · собственный капитал (K). Строительные кредиты (SK) используются при финансировании проектов с вариантом конечной продажи объекта как товара или как бизнеса и при варианте сдачи в аренду, эксплуатации объекта. Финансирование за счет собственного капитала и строительного кредита осуществляется таким образом, что последний обеспечивает финансирование в период проведения работ и продаж. Инвестиционный кредит (IK) представляет собой один из способов финансирования долгосрочных проектов по обновлению основных средств, модернизации или реконструкции технологических линий, созданию новых производственных мощностей. Проект, под который запрашивается инвестиционнный кредит, может и не обладать достаточной финансовой привлекательностью (финансируемые объекты могут вообще не приносить дохода или влиять на него косвенно). Также финансовые потоки в рамках проекта могут быть недостаточными для обслуживания инвестиционного кредита. Для наращивания экономического потенциала хозяйствующих субъектов в последние годы используются такие источники, как ипотечный кредит и финансовый лизинг. По определению, ипотечный кредит (IpK) - это кредит под залог недвижимости, его применяют с целью покрытия крупных капитальных затрат. Возможность применения его к реконструкции обусловлена тем, что предметом залога может выступать непосредственно развиваемый объект.

Продолжение статьи вы можете прочесть в PDF-варианте нашего журнала, доступном зарегистрированным подписчикам.