English version

Архив номеров

Мишустин М.В.

Название статьи:
Методика расчета кадастровой стоимости объектов оценки на основе статистического моделирования

Аннотация:
В статье обосновано, что проведение работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости является необходимым мероприятием для реализации очередного этапа реформирования системы налогообложения в Российской Федерации, предусматривающей исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ключевые слова:
объекты недвижимости, кадастровая стоимость, методика расчета, статистическое моделирование.

Содержимое статьи:
Налоги на недвижимость в РФ являются региональными и местными, основу их стабильного поступления создает кадастр объектов недвижимости. Стабильность наполнения местных бюджетов относится к условиям успешного развития страны в целом за счет расширения возможностей собственного развития территорий. Основной акцент на плате за имущество, находящееся на территории муниципалитетов, сделан практически во всех современных системах местного налогообложения. Нормальное финансирование местных бюджетов невозможно без обеспечения максимально точного определения налоговой базы, что является одним из важнейших условий роста качества контроля налогового законодательства. По статистическим данным, в первом квартале 2009 г. поступления от местных налогов в РФ проявили относительную устойчивость к кризису. Так, сборы по налогу на имущество физических лиц по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. выросли на 1%, а по земельному налогу - на 19%. Причина состоит в устойчивости налоговой базы - стоимости земельных участков, домов и квартир, что указывает на значимость имущественных налогов для бюджета. В настоящее время в России рост доходов местных бюджетов возможен только за счет роста налоговых поступлений от земельного налога и налога на имущество физических лиц. Ставки местных налогов и сборов вправе устанавливать органы местного самоуправления, ставки являются производными от стоимости объекта недвижимости и ограничиваются федеральным законодательством. В перспективе данные налоги могут быть сведены в единый налог на недвижимость, однако перспектива эта сдерживается неразвитостью института государственной кадастровой оценки недвижимости для целей налогообложения. Помимо фискальной функции, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости служит также в интересах управления недвижимым имуществом и повышения эффективности его использования. Практическая оценочная деятельность в большинстве стран основана на стандартах национального уровня, которые опубликованы различными регулирующими организациями и фондами оценки. Международные стандарты, разработанные Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee), скорее представляют собой выработку общей терминологии, понятий и принципов оценки, а также шаблон методической документации для рынков недвижимости. Эта тенденция проявляется в отношении большинства международных стандартов (например, в рамках ЕЭС), сегодня они находятся на стадии согласования общей терминологии и определения наилучшего практического опыта. Весьма сложным видится установление одинаковых процессов оценки недвижимости в различных странах ввиду различий исторически сложившихся оригинальных институциональных механизмов и их влияния на защиту прав собственности и налогообложение. Основным критерием оценки стоимости недвижимости в развитых странах является определенная часть реальной рыночной стоимости на период эффективного использования объекта недвижимости. По причине неизвестности точной рыночной цены объекта при его оценке используется прием сравнения реальных цен сделок сопоставимых объектов или аналогов. С учетом различий в свойствах оцениваемого объекта цена аналога увеличивается или уменьшается. К свойствам объекта, влияющим на его цену, могут относиться: отсутствие или наличие дополнительных пристроек, местоположение, тенденции изменения стоимости объектов недвижимости относительно времени совершенных сделок по сопоставимым объектам. Систему оценки объектов недвижимости для целей налогообложения можно рассматривать как две взаимосвязанные части, более интегрированной выступает массовая оценка объектов недвижимости, а дифференцированной - индивидуальная оценка. Каждая из них представляет собой набор систематизированных методов расчета цены недвижимости на основе некоторых наборов количественных параметров. Отличие состоит в количестве оцениваемых объектов и масштабах охвата территорий. Индивидуальная оценка оперирует более конкретными параметрами, характерными для локального рынка недвижимости. Массовая оценка более широко использует статистические методы с целью определения цен на основе расчетов по множеству локальных рынков недвижимости. Массовая оценка производится для группы, а не для отдельных объектов недвижимости, что подразумевает применение стандартных унифицированных методик с использованием методов статистического анализа. По результатам массовой оценки осуществляется контроль качества результатов моделирования. Наиболее объективные оценки могут быть получены при сравнении рассчитанных цен с реальными ценами продаж репрезентативной выборки, когда значительная часть выборки не использовалась на стадии калибровки модели. Необходимо определить также допустимые стандарты отклонений для основных групп объектов недвижимости, что позволит выявить причины, по которым возникают существенные отклонения при массовой оценке. Итерационный процесс доводки модели в итоге позволяет реально использовать результаты массовой оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения. Рассмотрим принципиальные аспекты и особенности этапов массовой оценки, основанные на практических результатах работ, проведенных в четырех пилотных регионах Российской Федерации.

Продолжение статьи вы можете прочесть в PDF-варианте нашего журнала, доступном зарегистрированным подписчикам.