English version

Архив номеров

Мишустин М.В.

Название статьи:
Индивидуальная оценка при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости

Аннотация:
В статье обосновано, что индивидуальная оценка - это установление кадастровой стоимости объектов оценки на основе их рыночной стоимости, определенной в результате рыночной оценки. Результаты кадастровой оценки входят в область экономических интересов практически всех субъектов имущественного права Российской Федерации, так как кадастровая стоимость объекта недвижимости является его ориентировочной рыночной стоимостью, а также базой для исчисления налогов.

Ключевые слова:
объект недвижимости, кадастровая стоимость, индивидуальная оценка.

Содержимое статьи:
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе индивидуальной оценки рыночной стоимости, как правило, производится для узкого круга объектов, этот метод явно не относится к категории массовых. В то же время в рамках кадастровой оценки необходимо получить расчетную стоимость практически всех объектов, подлежащих налогообложению. Такими уникальными объектами, требующими индивидуальной оценки, могут являться объекты рекреационного назначения, водные объекты, порты, вокзалы, станции, объекты сельскохозяйственного назначения и др. Важность использования индивидуального метода оценки в будущем будет также проявляться в необходимости переоценки объектов недвижимости, подвергшихся реконструкциям, улучшениям и разрушениям. При определении рыночной стоимости объекта оценки обычно используют три основных подхода к оценке: затратный, доходный, сравнительный. Каждый из указанных подходов может в зависимости от цели оценки и ситуации на рынке привести к получению различных стоимостных характеристик объекта оценки. Дальнейший сравнительный анализ при процедуре согласования результатов, полученных с использованием различных подходов, позволит взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную величину оцениваемой стоимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды отклонений. Видами затратного подхода являются: расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования, расчет износа и устареваний, определение затрат на замещение. В связи с высокой стоимостью получения всей необходимой информации об объектах оценки из всех видов затратного подхода оценщику по кадастровой оценке, как правило, наиболее целесообразно использовать определение затрат на замещение. Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за актив больше суммы затрат на воспроизводство актива аналогичной полезности. Основными этапами в таком случае являются: 1) определение суммы затрат на строительство оцениваемого объекта недвижимости; 2) определение величины накопленного износа имущества; 3) расчет рыночной стоимости недвижимых активов путем вычитания величины износа актива из суммы затрат на строительство оцениваемого объекта. Базой для определения рыночной стоимости объекта оценки служит стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) - рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная с датой оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Далее в статье будет приведен обзор практических работ, где в качестве стоимости нового строительства была выбрана стоимость замещения на текущую дату оценки, т.е. количество затрат в денежном выражении, необходимое на создание аналогичного объекта. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Сравнительный подход наиболее действен для объектов имущества, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такие объекты на рынке продаж отсутствуют, этот подход неприменим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении данного подхода необходимы достоверность и полнота информации. Основными этапами сравнительного подхода являются: 1) выбор единицы сравнения и проведение сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; 2) корректирование значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; 3) согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Основными этапами доходного подхода к оценке являются: 1) установление периода прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; 2) исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также составление заключения о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; 3) определение ставки дисконтирования, отражающей доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемой для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; 4) осуществление процедуры приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Продолжение статьи вы можете прочесть в PDF-варианте нашего журнала, доступном зарегистрированным подписчикам.